월세 아닌 '하루' 임대료 133만원 아파트

잇따라 최고가 경신한 부동산

안정세를 보이던 전세 시장이 강남권을 중심으로 다시 들썩이는 모습을 보이고 있다. 자칫 전체 시장으로 확산될까 염려의 목소리가 일부 나온다. 최근 전세 시장을 점검했다.

◇월세 4000만원, PH 129

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국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 21일 서울 강남구 PH129(더펜트하우스 청담) 전용면적 273.96㎡ 6층의 임대차 계약이 보증금 4억원, 월세 4000만원에 체결됐다. 2년이면 월세만 9억6000만원. 웬만한 지역 아파트 한 채 살 돈이다.

하루 임대료로 하면 133만원. 웬만한 특급 호텔의 스위트룸 가격보다도 높다.

월세 4000만원은 작년 7월30일 서울 성동구 아크로포레스트 전용 264.546㎡가 기록한 월세 최고 기록(2700만원)을 큰 폭으로 뛰어넘는 역대 최고가다. 다만 아크로포레스트 해당 거래건은 보증금이 20억원으로 PH129보다 16억원 높았다.

전월세 환산율을 통해 둘을 비교할 수 있는데, 최근 시세는 보증금 1억원을 보통 월세 30만~40만원으로 환산한다. 보증금 16억원 차이를 월세로 환산하면 640만원. 아크로포레스트의 해당 거래건의 보증금을 4억원으로 낮추면 월세는 기존 2700만원에 660만원을 더한 3340만원으로 올라간다.

이것과 이번에 계약된 PH129의4000만원을 비교하면, PH129가 600만원 이상 더 높다. PH129의 월세 4000만원은 강남구 평균 월세가격(약 250만원)과 비교해도 16배에 달한다.

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PH129는 현대건설이 서울 청담동에 옛 엘루이호텔 부지를 개발해 지은 것이다. 지하 6층~지상 20층, 29가구 규모 우리나라 최고급 주택이다. 유명 연예인과 일타 강사 등이 소유한 것으로 알려지며 계속 화제가 되고 있다.

이번에 월세 거래된 전용 273㎡6층의 공시가격은 74억3100만원이고, 동일 면적의 매도 호가는 90억원에서 150억원에 달한다.

이런 초고가 월세 계약은 누가 하는 걸까. 강남 한 공인중개사는 “집값 상승을 굳이 기대하지 않는 경우라면, 좋은 집에 살기 위해 거액을 묵혀 두길 싫어한다”며 “사업가나 고소득 전문직, 또는 외국에서 한국으로 파견 근무를 온 CEO 급 외국인들이 초고가 월세를 산다”고 했다.

◇전세도 75억원 기록 경신

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전세 시장에서도 최고가 기록이 나왔다. 성동구 갤러리아포레 전용 272.21㎡가 75억원(44층)에 전세 계약이 이뤄진 것이다. 매매가 아닌 전세 금액이다. 서초구 잠원동 신반포자이 전용 84㎡도 19억원에 전세계약되며 신고가를 갱신했다. 현재 호가는 20억원에 달한다.

이런 상황에서 계약갱신청구권(2+2년)이 한 차례 행사돼 인상률 상한선(5%)에 묶였던 전·월세 매물이 올해 8월부터 풀리면서 전월세 시장이 다시 불안해질 것이란 지적이 나온다. 4년 간 값을 올리지 못했던 일부 집주인들이 한 번에 거액 인상을 하는 것이다. 이를 둘러싸고 제도 전면 개편 목소리와 가격 상승률 제한 주장이 맞서 있다.

이렇게 가격이 다시 꿈틀대자 세입자를 못구해도 굳이 가격을 내리지 않고 집을 비워 놓는 경우도 나오고 있다.

예를 들어 서울 강남구 대치동 ‘은마아파트’ 전용 84㎡ 전세는 작년 11억원을 넘었다가 올초 8억원대까지 떨어졌었는데, 이달 들어 10억5000만원에 거래가 이뤄지며 작년 말 수준을 회복했다. 현지 중개업소들에 따르면 급매물이 거의 소진된 후, 사정이 급하지 않은 집주인들은 차라리 집을 비울지언정 호가를 낮추지 않는다고 한다.

전세 하락이 집값 하락으로 이어질 수 있다는 생각에 전세 가격을 낮추지 않는 것이다. 한 번 계약하면 4년 간 전셋값이 묶이는 셈이라 스스로 생각하는 제값에 전세가 나갈때까지 기다리는 경우도 많다. 또 다주택자 규제 완화 기대감으로 상황에 따라 매각을 염두에 두고 가격을 낮추지 않는 경우도 있는 것으로 전해졌다. 세입자를 들이면 최대 4년 간 아파트 매각이 쉽지 않기 때문이다.

◇결국엔 물량이 해법

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반면 서울 성북구와 송파구는 다른 모습을 보여준다. 한국부동산원 집계에서 성북구 아파트 전셋값은 올 들어 0.43% 내렸다. 서울 25구 중 가장 큰 내림폭이다. 송파구 전셋값도 0.14% 떨어졌다.

두 지역은 대단지 아파트 입주가 진행중이라는 공통점이 있다. 성북구의 경우 지난 1월부터 길음동 2029가구 규모 ‘롯데캐슬클라시아’ 입주가 진행되고 있다. 전용면적84㎡의 전세 호가는 7억~8억원대에 형성돼있다. 작년 10월 같은 면적 전세가 9억원에 거래됐는데, 입주가 시작되자 1억원 가량 떨어진 것이다.
현재 이 아파트는 전세 매물이 아직도 350건 남아 있다. 그러면서 인근 다른 아파트도 전세 호가가 수천만원에서 많게는 1억원 넘게 떨어지고 있다.

송파구도 상황이 비슷하다. 연초에만 두 개의 대단지 아파트가 입주했다. 지난 1월 1945가구 규모 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’ 입주가 시작된데 이어 2월 ‘송파 레이크파크 호반써밋1·2차’(1389가구) 가 입주하면서 전세 공급이 급증했다.

두 지역은 2018년말 송파구 가락동에서 9510가구 규모 ‘헬리오시티’ 입주가이뤄질 때 주변 전셋값이 크게 내렸던 것과 비슷한 상황이다. ‘물량 앞에 장사 없다’는 부동산 시장 격언이 그대로 입증되고 있는 것이다. 부동산 시장 관계자는 “물량 앞에 장사 없다는 말이 다시 한 번 증명되는 셈”이라며 “누구나 원하는 지역에 지속적인 주택 공급만이 유일한 부동산 해법”이라고 했다.