인천이 하락? 실제 임장 다녀왔습니다.

대선 이후 여러 지표를 보면 얼어 붙었던 부동산 시장이 이제 막 꿈틀대는 것을 확인할 수 있었습니다.

그렇다면 실제 시장에 나가서 확인을 해보아야겠지요?

이번 포스팅에서는 멘토 임장 스터디 1기에서 다뤘던 인천의 대장, 송도 지역을 임장 다녀온 후 간략하게 정리해보았습니다.

지도 출처: 카카오 맵

실제 임장 루트는 위의 이미지와 같습니다. 약 10km가 조금 넘는 거리이며 실제로 그날 하루 걸었던 걸음 수는 다음과 같습니다.

2만 5천보... 정말 지금까지 이렇게 걸은 적이 있었나 싶네요. ^^;

어쨌든 임장 포인트는 송도의 현재 부동산 분위기가 어떤지, 그리고 급매로 잡을 수 있는 물건들이 있는지를 파악해 보는 것이었습니다. 공구별로 한번 정리해 보겠습니다.

1공구

센트럴 파크와 포스코 인터내셔널 빌딩 모습

1공구는 송도에서 센트럴 파크가 위치한 곳이며 학세권의 대표적인 곳입니다. 채드윅 국제 학교가 위치하고 있고 모든 학원이 이곳에 위치하고 있다고 해도 과언이 아니겠지요.

물론 이곳도 매매 거래는 많이 줄어든 것도 사실이지만 매매 가격이 기존 최고가보다 떨어지지 않았으며 무엇보다도 전세는 물량 자체도 많지 않아 부동산 사장님께서 전세 맞추는 것에 자신감을 유지하고 있는 곳이었습니다. 역시 학세권의 파워를 실감한 곳이었습니다.

1공구를 정리해 보면...

매매가: 상승
전세가: 상승
급매물 없음
대선 이후 매수 문의 많음

2공구

1공구에서는 투자할 만한 급매물이 없음을 확인하고 바로 2공구로 발길을 돌렸습니다. 2공구는 송도에서 가장 오래된 연식을 자랑하는 단지들이 포진해 있습니다. 1공구에서 2공구로 이동하면 가장 먼저 만나게 되는 곳이 바로 풍림 아파트 단지들이지요.

풍림 1단지는 위의 이미지와 같이 리모델링 추진위를 결성하였다는 현수막이 걸려있었습니다. 그래서 부동산에 들어가서 바로 확인해 보았는데 잘 진행될 거라고 보는 분을 만나보진 못했네요.

개인적으로는 17년 차에 들어갔기 때문에 지금부터 진행을 하는 것이 빠르다고 보지는 않습니다. 그렇지만 리모델링에 속도가 붙으려면 투자자들의 유입이 좀 더 많아져야겠다는 생각을 하게 되었습니다.

가장 오래된 곳이라 그럴까요?
2공구는 앞서 살펴본 1공구의 모습과는 상반된 모습이었습니다. 급매로 보이는 물건을 쉽게 찾을 수 있었으며 가장 큰 차이점은 전세가도 많이 떨어졌고 매물도 적체되어 있다는 것이었습니다. 2공구의 모습을 정리하면...

매매가: 하락
전세가: 하락
급매물 있음
대선 이후 매수 문의는 늘어남

5공구

다음으로는 5공구로 가보았습니다. 5공구의 매력은 송도의 중심 상업지인 송현아와 트리플 스트리트를 도보로 이용할 수 있다는 것이지요.

또한 송도의 일자리와 가장 가까운 주거지가 되겠습니다. 따라서 30평대와 더불어 20평대도 단지에 포진되어 있는 곳이기도 합니다.

4, 5공구의 바이오 클러스터, 이미지 출처: 동아일보

5공구의 부동산 분위기는 역시나 대선 이후 문의가 증가하고 있다고 합니다만 아직까지는 급매로 볼 수 있는 물건들을 소개받을 수 있었습니다.

하지만 5공구가 2공구와 다른 모습은 전세가격이 무너지지 않았다는 것입니다. 송도의 일자리와 가까운 곳이라서 그런 것일까요?

어쨌든 전세가격은 떨어지지 않았고 1공구와 마찬가지로 부동산 사장님들께서 전세를 맞추는 것에 대한 위축감이 전혀 없다는 것이 인상적이었습니다.

5공구의 모습을 정리하면...
매매가: 보합, 하락
전세가: 유지
급매물 있음
대선 이후 매수 문의 많음

여기까지가 실제로 임장을 다니면서 부동산에 들어가서 파악한 공구들이 되겠습니다. 왜 3, 6, 8공구는 안 갔냐고요?

송도를 하루 만에 다 둘러보는 것은 불가능할뿐더러 3, 6, 8 공구의 경우 이미 매매가가 너무 많이 상승을 했기에 갭투자로 접근하기에 너무 많은 투자금이 들어가는 것이 사실입니다. 그렇기 때문에 이번 임장에서는 어쩔 수 없이(?) 제외를 하게 되었네요.

또한, 이번 임장에서 급매물의 판단 기준은 2021년 6, 7월경 실거래가 기준으로 매수할 수 있는 물건이며 왜 급매의 기준이 이것인지는 멘토 임장 스터디 1기, 2주차에서 샤크님의 자세한 설명이 있었습니다. 이 자리를 빌려 다시 한번 샤크님께 감사드립니다.

많은 언론에서 송도의 아파트 가격이 하락한다고 하고 있다 하지만 실제로 임장을 다녀보니 공구별로 분위기가 상이한 것을 알 수 있었습니다. 송도의 하락이 전 공구에서 발견할 수 있는 것은 아니므로 Data만 보고 평균의 오류에 빠지면 안 되겠습니다.

송도는 모든 분이 아시는 바와 같이 교통, 일자리 그리고 자체 개발 계획이 있어 앞으로 더욱 좋아질 수밖에 없는 곳이지요. 그에 따라 주거환경은 좋아질 수밖에 없을 것이고 그렇다면 가격은 상승할 수밖에 없을 것입니다. 생각이 여기까지 미치게 되니 어쩌면 송도에서 급매를 잡을 수 있는 기회는 지금이 아닐까 하는 생각이 들었네요.

앞으로는 이렇게 즐거운 임장을 다시 자주 다녀야겠다는 생각을 하며 임장을 마쳤습니다.

본문에서도 언급하였지만 실제 임장을 가기 전에 그 지역에서 급매를 소개 받는다면 그것이 급매인지 아닌지 판단할 수 있는 나만의 기준이 있어야 합니다. 그 기준이 없다면 실제 임장에 나가서 부동산의 소개에 따라 휘둘릴 수 밖에 없는 것이지요.